Définition
La nue-propriété est le droit de propriété d'un bien dont on ne dispose pas de la jouissance. En droit français, la pleine propriété se décompose en deux droits distincts :
- L'usufruit : droit de jouir du bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts)
- La nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le donner, l'hypothéquer) sans pouvoir en profiter
Le nu-propriétaire est propriétaire du bien "en puissance" : il ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l'usufruit, mais retrouvera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier, terme fixé, renonciation).
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer ces deux droits au profit de deux personnes différentes. Il peut résulter d'une donation, d'une vente en nue-propriété, d'un testament ou d'une opération sociétaire.
Exemple classique : Un dirigeant de 60 ans donne à ses enfants la nue-propriété de ses parts sociales et conserve l'usufruit. Il continue à percevoir les dividendes et à voter en assemblée, tandis que ses enfants détiennent déjà les parts sans en payer les droits de succession au décès.
La fiscalité de la donation en nue-propriété est avantageuse car la valeur taxable est réduite selon l'âge de l'usufruitier au moment de la donation :
Utilisation en transmission d'entreprise
Le démembrement est un outil fréquemment utilisé pour transmettre une entreprise progressivement :
- Les parents donnent la nue-propriété des parts ou actions à leurs enfants
- Ils conservent l'usufruit et donc la direction et les revenus
- Au décès des parents, les enfants acquièrent la pleine propriété sans droits supplémentaires
Cette technique est souvent combinée avec le pacte Dutreil (abattement de 75 % sur la valeur des titres), ce qui réduit considérablement les droits de mutation.
Valeur de la nue-propriété : barème fiscal
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Exemple : Un dirigeant de 62 ans donne la nue-propriété de parts d'une valeur totale de 500 000 €. La valeur taxable de la nue-propriété est de 60 % × 500 000 € = 300 000 €. Les droits de donation sont calculés sur 300 000 € seulement, soit une économie significative par rapport à une donation en pleine propriété.