Définition
La valeur locative est le loyer annuel théorique qu'un bien immobilier pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales sur le marché, à la date de référence retenue par l'administration fiscale. Elle représente la valeur locative de marché du bien, estimée à partir de critères objectifs.
En fiscalité française, la valeur locative sert principalement de base d'imposition pour deux taxes locales :
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), assise sur la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière et utilisés par l'entreprise pour son activité professionnelle.
- La taxe foncière sur les propriétés bâties, assise sur la moitié de la valeur locative cadastrale du bien.
Valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est une notion administrative, distincte de la valeur locative de marché. Elle est déterminée par l'administration fiscale (Direction générale des finances publiques) et inscrite dans les fichiers cadastraux.
Pour les locaux professionnels, la valeur locative cadastrale est établie selon la méthode dite "tarifaire" :
- La surface pondérée du local, tenant compte de la superficie des différentes parties (surface principale, surfaces secondaires avec pondération selon leur usage).
- Le tarif au m² de référence appliqué à la catégorie du local dans le secteur d'évaluation.
Formule : Valeur locative cadastrale = Surface pondérée x Tarif de référence au m²
Critères de détermination
La valeur locative d'un bien professionnel tient compte de plusieurs facteurs :
| Facteur | Impact sur la valeur locative |
|---|---|
| Superficie | Plus la surface est grande, plus la valeur est élevée (avec pondérations selon les parties) |
| Localisation géographique | Les secteurs d'évaluation reflètent les différences de marché entre zones (centre-ville, périphérie, zone industrielle) |
| Nature et usage du local | Bureaux, entrepôts, commerces, locaux industriels : chaque catégorie a ses propres tarifs |
| État d'entretien général | Un coefficient d'abattement peut être appliqué pour état dégradé |
| Eléments de confort | Présence d'un ascenseur, d'un parking, d'une climatisation peut majorer la valeur |
Utilisation pour la CFE
La base d'imposition de la CFE est constituée de la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière que l'entreprise a utilisés au cours de l'avant-dernière année précédant l'imposition (année N-2). Le taux de CFE est voté par la commune ou l'intercommunalité.
Un abattement de 50 % est appliqué à la valeur locative des locaux industriels. Des cotisations minimum sont également prévues pour les entreprises dont la valeur locative serait très faible.
Les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 5 000 € sont exonérées de CFE.
Révision périodique
Les valeurs locatives cadastrales font l'objet de révisions périodiques par l'administration fiscale, mais ces révisions ont été historiquement peu fréquentes (les dernières valeurs de référence pour les locaux professionnels remontent à 1970 pour les locaux d'habitation, avec une révision importante entrée en vigueur progressivement depuis 2017 pour les locaux professionnels via la loi de finances 2010).
Une actualisation annuelle par un coefficient voté en loi de finances permet de maintenir une certaine cohérence avec l'inflation.
Contestation de la valeur locative
Une entreprise qui estime que la valeur locative retenue par l'administration est surévaluée peut la contester auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dans le délai légal de réclamation (31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement). Elle peut notamment invoquer des éléments comparatifs (loyers pratiqués sur des biens similaires dans le même secteur) pour demander une révision à la baisse.