L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) est un impôt annuel qui frappe le patrimoine immobilier net des personnes physiques dont la valeur dépasse un certain seuil. Il a remplacé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 : contrairement à son prédécesseur, il ne porte plus sur l'ensemble du patrimoine, les placements financiers, les liquidités et la plupart des parts sociales n'étant plus concernés. Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule selon un barème progressif par tranches, appliqué à la valeur nette taxable des biens immobiliers, c'est-à-dire après déduction des dettes qui s'y rattachent.
Qui est concerné : le seuil d'assujettissement
L'IFI s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil est resté inchangé depuis la création de l'impôt en 2018. Sont concernés les biens détenus directement (résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs) ainsi que les parts de sociétés civiles immobilières ou d'organismes de placement collectif immobilier, à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers qu'elles détiennent.
La valeur des biens s'apprécie en retenant la valeur vénale réelle de chaque bien au 1er janvier, puis en déduisant les dettes affectées à leur acquisition, leur entretien ou leur construction. Seuls les foyers dont le patrimoine dépasse effectivement 1 300 000 € doivent déclarer et payer l'IFI : en dessous, aucune déclaration n'est requise. Les redevables concernés déposent une déclaration annexe, le formulaire n° 2042-IFI, jointe à leur déclaration annuelle de revenus.
Le barème progressif par tranches
Une fois le seuil de 1 300 000 € dépassé, l'IFI se calcule selon un barème progressif à six tranches, chacune taxée à un taux différent. Le principe est le même que celui de l'ancien ISF : chaque tranche de patrimoine est imposée au taux qui lui correspond, et non l'ensemble du patrimoine au taux de la tranche la plus élevée.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Pour éviter un effet de seuil brutal juste au-dessus de 1 300 000 €, un mécanisme de décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Son montant se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. Ce montant vient en déduction de l'IFI théorique calculé par le barème. Exemple : pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, l'IFI brut se décompose en 500 000 € taxés à 0,5 % (2 500 €) plus 50 000 € taxés à 0,7 % (350 €), soit 2 850 €. La décote est de 17 500 - (1,25 % x 1 350 000) = 625 €. L'IFI dû est donc de 2 850 - 625 = 2 225 €.
Un exemple de calcul complet
Prenons un foyer dont le patrimoine immobilier net taxable s'élève à 1 800 000 € au 1er janvier, après déduction des emprunts en cours. Le calcul se décompose tranche par tranche :
- De 0 à 800 000 € : taux de 0 %, soit 0 €
- De 800 000 € à 1 300 000 € (500 000 €) : taux de 0,5 %, soit 2 500 €
- De 1 300 000 € à 1 800 000 € (500 000 €) : taux de 0,7 %, soit 3 500 €
Le total dû au titre de l'IFI ressort à 6 000 €. Le patrimoine dépassant 1 400 000 €, aucune décote ne s'applique ici. Ce montant est ensuite comparé, le cas échéant, au plafond de 75 % décrit plus loin, avant paiement définitif.
Les biens exonérés : le cas des biens professionnels
Certains biens immobiliers échappent totalement à l'IFI. Le cas principal concerne les biens professionnels : les locaux, terrains ou constructions affectés à l'activité professionnelle principale du redevable, qu'il exerce en entreprise individuelle ou par l'intermédiaire d'une société dans laquelle il exerce des fonctions de direction, sont exonérés sous conditions. Un artisan propriétaire de son atelier, ou un dirigeant qui détient les murs de son entreprise via une société, ne les intègre donc pas dans son patrimoine taxable, à condition de remplir les critères d'affectation à l'activité et, pour les dirigeants, de fonctions exercées et de niveau de détention du capital.
Sont également exonérés, sous conditions, les bois et forêts et les parts de groupements forestiers (à hauteur des trois quarts de leur valeur), ainsi que les biens ruraux donnés à bail à long terme, selon des règles distinctes.
L'erreur fréquente : confondre IFI et ancien ISF
Beaucoup de contribuables croient encore que l'IFI, comme l'ancien ISF, concerne aussi les actifs financiers : comptes-titres, assurance-vie en fonds euros, liquidités ou parts de sociétés opérationnelles. Ce n'est plus le cas depuis 2018. Seule la composante immobilière du patrimoine est taxée, à l'exception de la fraction immobilière détenue au travers de certains contrats d'assurance-vie ou de sociétés, qui reste imposable au prorata de sa part dans le patrimoine.
La règle applicable en cas de démembrement de propriété
Lorsque la propriété d'un bien est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la règle de principe veut que l'usufruitier soit redevable de l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété, comme s'il en était l'unique propriétaire. Le nu-propriétaire n'a alors rien à déclarer au titre de ce bien.
Cette règle connaît toutefois des exceptions prévues par la loi, dans lesquelles l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon un barème fiscal fondé sur l'âge de l'usufruitier. C'est le cas notamment lorsque le démembrement résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant, ou d'une vente avec réserve d'usufruit consentie à un acquéreur qui n'est pas un héritier présomptif ou un proche du vendeur. Dans ces situations, chacun déclare la fraction de valeur qui lui revient.
Le plafonnement de l'IFI
Un mécanisme de plafonnement protège les redevables dont le patrimoine est important mais les revenus limités, par exemple des propriétaires âgés peu enclins à vendre leur résidence. Lorsque le total formé par l'IFI de l'année en cours et les impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus, l'excédent vient en diminution de l'IFI à payer.
Le calcul du plafonnement s'effectue à partir des éléments renseignés dans l'annexe dédiée du formulaire 2042-IFI ; c'est l'administration fiscale qui l'applique lors du calcul de l'impôt, le redevable n'ayant pas à le calculer lui-même. Les revenus pris en compte sont proches du revenu imposable retenu pour l'impôt sur le revenu, sous réserve de règles spécifiques qui neutralisent certaines exonérations et abattements.
Le plafonnement, un filet de sécurité
Sans ce mécanisme, un foyer disposant d'un patrimoine immobilier important mais de revenus modestes (par exemple un couple de retraités propriétaire de longue date d'une résidence dont la valeur a fortement augmenté) pourrait se retrouver à consacrer une part disproportionnée de ses revenus à l'impôt. Le plafonnement limite ce risque, mais il doit être calculé chaque année : il ne s'applique pas automatiquement sans démarche déclarative.